Nasılsın? Bugün sana Kadıköy Bağdat Caddesi hakkında bir şeyler anlatacağım. Bu cadde uzun yıllardır İstanbul’un ve hatta Türkiye’nin en şık alışveriş ve yaşam bölgelerinden biri olarak biliniyor. Ama son zamanlarda burada hızla ilerleyen kentsel dönüşüm, sadece konutları değil, ticari alanları da derinden etkiliyor. 2025 Nisan ayına gelindiğinde, cadde üzerinde yaklaşık 30 binanın dönüşüm sürecine girdiğini görüyoruz. Bu binaların çoğunun ortak özelliği, giriş katlarında ticari dükkânları barındırıyor olmaları. İşte tam da burada işler karışıyor!
Dönüşümle birlikte son bir yıl içinde en az 70 dükkanın kaybolduğunu öğreniyoruz. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin yaptığı saha çalışmasında, her binanın ortalama 2 dükkâna sahip olduğu ortaya çıkıyor. Bazı binalarda ise bu dükkân sayısının 3’e çıktığı görülüyor. Bu binaların boşaltılmasıyla birlikte ise en az 70 ticari birimin kapandığı belirlenmiş. Bu dükkanların çoğu ise yıllardır aynı yerde hizmet veren markalar, butik mağazalar, kafe ve restoranlardan oluşuyormuş. Giden dükkanlar nereye gitti dersin?
Bazı büyük markaların cadde üzerinde alternatif lokasyonlara taşındığını öğreniyoruz. Ama yerel esnaf ve bağımsız işletmeler için durum biraz daha zor gibi gözüküyor. Kimisi çevre sokaklara yöneldi, kimisi ise tamamen kapandı. Müşteri sadakati ve günlük yaya trafiği açısından da ciddi kayıplar yaşanmış. Dükkan sahipleri, kentsel dönüşüm sürecini ve olası riskleri erken fark ettiklerinde yeni yerlerine geçiş yapabilmişler. Ama geç kalanlar için pek iç açıcı bir tablo çizilmiyor.
Bağdat Caddesi’nin dönüşüm sürecinde fiyatlar da değişiklik gösteriyor. Satılık iş yerlerinin metrekare birim fiyatları 500.000 TL ile 1.000.000 TL arasında değişirken, kiralık iş yerlerinde aylık metrekare birim fiyatları 2.500 TL ile 6.000 TL arasında değişiklik gösteriyor. Caddenin merkezi aksı Suadiye ve Caddebostan gibi bölgelerde ise bu rakamlar 7.000 TL ile 8.000 TL/m² seviyelerine kadar çıkabiliyor. Ancak kiralık dükkân ilanlarının azaldığı ve stokun azaldığı da dikkat çekiyor. İstekli alıcıların kimi zaman hava paraları eşliğinde işlemler yapması da gözlemlenmiş.
Sonuç olarak, Bağdat Caddesi’nin dönüşüm sürecinde birçok değişim yaşanıyor. Hem fiziki hem de sosyo-ekonomik açıdan önemli gelişmelerin yaşandığı bu süreçte zamanlamanın ve planlamanın ne kadar kritik olduğu bir kez daha ortaya çıkıyor. Bu süreçte yer alan işletmelerin erken pozisyon alması önemli olsa da, geç kalanlar için işler biraz karışık gibi duruyor. Neyse, umarım biraz anlatabilmişimdir. Güle güle!
